TIPS PARA ELABORAR UN CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA
Sea que esté comprando o vendiendo un apartamento en Panamá, o incluso cualquier otro tipo de propiedad inmueble, le traemos algunos datos útiles sobre el contrato promesa de compraventa.
¿QUE ES EL CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA?
El contrato promesa de compraventa es un contrato por medio del cual las partes se comprometen, una a vender su propiedad inmueble, y la otra a comprar esa propiedad, dentro de un periodo de tiempo, pagando el precio pactado, y bajo las condiciones acordadas.
PUNTOS IMPORTANTES A TENER EN CUENTA
Dentro de un contrato promesa de compraventa, es recomendable que se detallen los siguientes puntos:
Claúsula Penal
Esta cláusula se estable en los casos de incumplimiento del contrato por parte de cualquiera de las partes. Permite que se deje establecido desde un inicio cuales serán las consecuencias, para cada una de las partes, de no cumplir con las condiciones pactadas en el contrato.
Saneamiento Por Evicción
Esta claúsula se establece a fin de obligar al vendedor de una propiedad inmueble, a indemnizar al comprador, por todos los daños y perjuicios que sufra en caso de verse privado del bien adquirido, ya sea parcial o totalmente.
Saneamiento Por Vicios Ocultos
Esta claúsula se establece a fin de obligar al vendedor a indemnizar al comprador, por los daños y defectos que se presenten en el bien inmueble adquirido, cuando estos no estén a la vista, aunque al momento de la venta este lo ignorase.
A continuación, les ofrecemos un modelo de un contrato promesa de compraventa:
MODELO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Entre los suscritos a saber: FULANITA DE TAL, mujer, casada, de nacionalidad XXXX, mayor de edad, comerciante, con cedula de identidad personal número XXXXX, vecina de esta ciudad, actuando en su nombre y representación, y FULANITO DE TAL, varón, casado, de nacionalidad XXXX, mayor de edad, comerciante, con cedula de identidad personal número XXXXXXX, vecino de esta ciudad, actuando en su nombre y representación, quién en lo sucesivo se denominarán LOS PROMITENTES VENDEDORES, y por la otra, XXXXXXXXXX, varón, soltero, de nacionalidad XXXX, mayor de edad, comerciante, con cedula de identidad personal número XXXXX, vecino de esta ciudad, actuando en su nombre y representación, quien en lo sucesivo se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR; y quienes en conjunto se denominarán LAS PARTES, han convenido en celebrar el presente contrato Promesa de Compraventa sujeto a las siguiente cláusulas:
PRIMERA: Declaran LOS PROMITENTES VENDEDORES que son dueños de la Finca número XXXXXXX, Código de Ubicación XXXX, Documento XXXXX, inscrita en la Sección de Propiedad Horizontal del Registro Público, Provincia de Panamá, el cual corresponde a la Unidad Departamental No. XXXX, del PH XXXX, calle XXXX, Corregimiento de XXXX, cuyas medidas, superficie y linderos constan inscritos en el Registro Público (en adelante denominada LA FINCA).
SEGUNDA: Declaran LOS PROMITENTES VENDEDORES que por este medio se obligan a venderle a EL PROMITENTE COMPRADOR y este se obliga a comprarle a LOS PROMITENTES VENDEDORES, LA FINCA por el convenido y ajustado precio de XXXXXXX MIL DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (US$XXX,000.00).
TERCERA: Convienen las partes que el precio de venta de la FINCA, será pagado a LOS PROMITENTES VENDEDORES, de la siguiente manera:
a). Un primer abono de XXXXX MIL DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (US$XXXX,000.00), a la firma de este contrato, por medio de Cheque Certificado o de Gerencia girado a nombre de LOS PROMITENTES VENDEDORES.
b). El saldo pendiente, es decir, la suma de XXXXX MIL DÓLARES AMERICANOS CON 00/100 (US$XXXX,000.00) por medio de una cartas de pago irrevocable emitida por una institución financiera de la localidad a favor de LOS PROMITENTES VENDEDORES, la cual será entregada dentro de los XXX (XX) días hábiles contados desde la firma del contrato promesa de compraventa, y se hará efectiva al momento en que LA FINCA se encuentre debidamente inscrita a nombre de EL PROMITENTE COMPRADOR en el Registro Público y Escritura Pública.
CUARTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a no vender o hipotecar, ni en ninguna otra forma enajenar o gravar, en todo o en parte, el bien objeto de este contrato, sin tener el consentimiento previo y por escrito de EL PROMITENTE COMPRADOR, una vez se haya suscrito el presente Contrato Promesa de Compraventa.
QUINTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a vender LA FINCA objeto de este contrato libre de gravámenes, y al día en el pago de los impuestos, tasas, arbitrios o contribuciones, sin saldo alguno en cuentas de servicios básicos (agua, electricidad, aseo) que pesen sobre la misma a la fecha de la firma del contrato de compraventa. LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen al saneamiento en caso de evicción.
SEXTA: LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a desalojar LA FINCA en un plazo no mayor de XXXX (XX) días calendarios contados a partir del momento de que salga la escritura del Registro Público debidamente inscripta a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.
SEPTIMA: LOS PROMITENTES VENDEDORES entregarán a EL PROMITENTE COMPRADOR en un término no mayor de XXX (XX) días hábiles contados a partir de la recepción de las cartas irrevocables de pago, los siguientes documentos:
1. Paz y salvo de Inmueble de LA FINCA objeto de este contrato.
2. Paz y salvo de IDAAN y Aseo de LA FINCA objeto de este contrato.
3. Paz y salvo de la Administración del LA FINCA objeto de este contrato.
4. Formulario con constancia de pago de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles de LA FINCA.
5. Formulario con constancia de pago de Ganancia de Capitales.
OCTAVA: Las partes acuerdan que en el evento de que por razones imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR no se otorgue la Escritura Pública de Compraventa de LA FINCA, o bien en caso de incumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR de cualesquiera de las obligaciones establecidas en el presente documento, siempre y cuando tal incumplimiento sea por causa de éste último, LOS PROMITENTES VENDEDORES podrá resolver de pleno derecho este contrato, sin necesidad de solicitar la resolución judicial ante los tribunales competentes y dará derecho a LOS PROMITENTES VENDEDORES a retener para sí las sumas recibidas según lo descrito en la cláusula tercera, en concepto de única indemnización por los daños y perjuicios causados.
Igualmente, las partes acuerdan que en el evento de que por razones imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, no se firme e inscriba la Escritura Pública de Compraventa de LA FINCA, EL PROMITENTE COMPRADOR podrá resolver de pleno derecho este contrato sin necesidad de solicitar la resolución judicial ante los tribunales competente, en cuyo caso LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR las sumas abonadas hasta el momento, más un recargo del veinte por ciento (20%) de las sumas abonadas, como indemnización por los daños y perjuicios causados.
NOVENA: LOS PROMITENTES VENDEDORES y EL PROMITENTE COMPRADOR acuerdan que el Contrato de Compra-Venta será formalizado, firmado y concluido a no más tardar sesenta (60) días calendarios a partir de la firma del Contrato de Promesa de Compraventa. No obstante lo anterior, este término podrá extenderse en caso de que ocurran acontecimientos imprevistos sin la intervención de LOS PROMITENTES VENDEDORES o de EL PROMITENTE COMPRADOR.
DECIMA: Acuerdan las partes que EL PROMITENTE COMPRADOR, podrá suscribir el Contrato definitivo de Compraventa a nombre propio y/o de otra persona natural o jurídica que EL PROMITENTE COMPRADOR designe y que comunique por escrito a LOS PROMITENTES VENDEDORES.
DECIMA PRIMERA: LAS PARTES sujetan la validez e interpretación de este contrato a las leyes de la República de Panamá. LAS PARTES por este medio acuerdan someter cualquier discrepancia o controversia que surja de la interpretación o cumplimiento de este contrato a procesos judiciales.
DECIMA SEGUNDA: El hecho de que cualquiera de LAS PARTES permita, una o varias veces que la otra incumpla alguna de sus obligaciones o las cumpla imperfectamente o en forma distinta de lo acordado, o no insista en el cumplimiento exacto de tales obligaciones, o no ejerza oportunamente los derechos contractuales o legales que le corresponda, no equivaldrá a modificación de este contrato, ni impedirá que la parte afectada exija el cumplimiento fiel y específico de dichas obligaciones, ni que ejerza los derechos que le confiere este contrato.
DECIMA TERCERA: Los gastos notariales y de registro relacionados con la confección, otorgamiento e inscripción del presente contrato serán, por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR.
DECIMO CUARTA: Declara EL PROMITENTE COMPRADOR que los fondos y dinero utilizados en esta promesa de compraventa son de origen lícito, y que no tienen ninguna relación o vinculación con transacciones o flujo provenientes de acciones delictivas como lavado de capitales, tráfico de drogas o estupefacientes o cualquier otro delito conexo y castigado por la ley panameña. Por tales efectos EL PROMITENTE COMPRADOR releva a LOS PROMITENTES VENDEDORES de cualquier responsabilidad, investigación o vinculación con el uso de los fondos utilizados en esta transacción ante cualquiera autoridad nacional o internacional.
DECIMA QUINTA: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga al pago de todo impuesto, gravamen, o contribución que sobre la finca objeto de este contrato recaigan, ya sean nacionales, municipales, de valorización o de otra índole, a partir de la fecha de la inscripción de la Escritura Pública de Compraventa en el Registro Público, y sea propiedad legítima de EL PROMITENTE COMPRADOR.
DECIMA SEXTA: Todos los avisos o notificaciones que las partes deben o deseen darse conforme al presente Contrato, se efectuarán por escrito y serán entregados personalmente o enviados por correo electrónico (el mismo día de su fecha) a la parte a quien se dé dicho aviso (con acuse de confirmación de recibido), a las siguientes direcciones:
LOS PROMITENTES VENDEDORES:
Teléfono: Correo:
EL PROMITENTE COMPRADOR:
Teléfono: Correo:
DECIMA SEPTIMA: Declaran las partes que aceptan el presente Contrato de Promesa de Compraventa de acuerdo a los términos y condiciones del mismo y cualquier modificación a los términos y demás condiciones pactadas en la presente contrato de promesa de compra venta, deberá efectuarse de manera escrita y adjuntarse al mimo en calidad de addenda.
En fe lo cual, las partes suscriben el presente documento en tres ejemplares del mismo tenor y efecto en la Ciudad de Panamá, el XXX (xx) de XXX del 2018.
LOS PROMITENTES VENDEDORES
FULANITA DE TAL FULANITO DE TAL
CEDULA: X-XXX-XXXX CEDULA: X-XXX-XXXX
EL PROMITENTE COMPRADOR
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
CEDULA: XXXXXX
